外国人在俄罗斯购买房产：12个核心问题详解

本内容仅供参考，不构成法律、税务或投资建议。俄罗斯的房产和移民法律可能发生变化。请就您的具体情况咨询合格的法律顾问。信息截至2026年5月。

2025年3月，一位科威特投资者走进我们的莫斯科办公室，手持一份已签署的购买协议，购买库图佐夫大街上一套价值4200万卢布的顶层公寓。他已经汇出了定金。他有两个需求：登记房产和用该房产申请黄金签证。房产登记很顺利——通过Rosreestr大约用了十天。黄金签证申请则完全不可行。那套顶层公寓是2019年竣工的建筑中的二手房。只有新建房产才符合黄金签证途径的条件。他在科威特的房产中介告诉他，超过门槛的任何房产都可以。事实并非如此。

我们找到了补救方案：在莫斯科城找到一个起价5100万卢布的新建项目——超过莫斯科门槛——并构建了一笔符合条件的购买。他以个人投资的方式完成了库图佐夫大街顶层公寓的交割，同时购买了莫斯科城公寓作为黄金签证的合格资产。房产总支出：9300万卢布，而他原本的预算是4200万。他不太高兴。但到五月份，他已经成为持有两套增值房产的俄罗斯永久居民。

以下是我们从外国买家那里最常听到的问题，按错误答案导致损失的频率排序。完整内容请参阅外国投资者在俄罗斯购买房产完整指南。

---

法律权利与限制

外国人可以在俄罗斯购买房产吗？

对于来自阿联酋（那里的自由持有区限制了外国人可以购买的地点）的大多数客户来说，答案令人惊讶：在俄罗斯，来自迪拜或科威特的买家与来自莫斯科的买家签署同一份买卖合同（договор купли-продажи）。同一份合同、同样的条款、无需额外许可、无互惠要求、无国籍附加费。《联邦法》第160-FZ号确立了外国公民平等的财产权利，《宪法》第62条强化了这一平等性。我们的科威特客户签署的是与任何俄罗斯买家相同的Rosreestr登记表格。

产权录入统一国家不动产登记册（ЕГРН/EGRN），由Rosreestr维护。外国业主依据《联邦法》第218-FZ号获得与国内业主相同的国家担保产权保护。对交易金额没有上限，对可拥有的房产数量没有限制。我们有一位巴林客户在莫斯科和圣彼得堡拥有七套公寓——Rosreestr在没有任何俄罗斯买家通常所需以外的额外文件的情况下登记了全部七套。

房产所有权不会给你带来的一件事是：居留权。在圣彼得堡拥有一套公寓给你的是产权证，而不是签证。这一区别正是我们的科威特客户出错的地方——他将房产所有权与黄金签证项目混淆了，后者要求特定类型的房产。

哪些地方外国人不能购买？

根据《土地法典》第15条，有三类不可购买。农业用地——没有例外，无论地区、价格或预期用途。这是我们的约旦入籍客户想在克拉斯诺达尔购买农田时遇到的限制。边境区域——沿国际边界的安全地带，宽度因地段而异。以及封闭行政-领土建制（ZATO）——大约40个苏联时期的限制性城市，如萨罗夫和热列兹诺戈尔斯克，这些城市设有核设施和国防设施。

这就是完整的清单。其他所有类型——公寓、联排别墅、商业建筑、非限制区域的建设用地——均可购买。没有自由持有区制度。对于有意在莫斯科、圣彼得堡或索契购买高端住宅，或在任何大城市购买商业空间的客户，上述限制均不适用。这些排除针对的是真正的国家安全关切，而非外国投资。

---

黄金签证与房产

房产可以让我获得黄金签证资格吗？

这正是我们科威特客户的故事成为警示案例的地方。是的，房产可以——但仅限于在建设期间或竣工后两年内购买的新建房产。二手市场购买不符合条件。实施《联邦法》第115-FZ号的第2573号政府令在这一点上是明确的。我怎么强调这种误解的常见程度都不为过。大约三分之一联系我们的房产投资者已经找到了一套他们认为符合条件的二手房产。实际上不符合。

门槛因地区而异。莫斯科要求5000万卢布——按当前汇率约570,000美元。远东联邦区则低得多，为2000万卢布，约230,000美元，这使得符拉迪沃斯托克和哈巴罗夫斯克成为令人惊喜的低门槛入口点。所有其他地区为2500万卢布。我们科威特客户原来那套4200万卢布的库图佐夫大街顶层公寓本可以轻松超过莫斯科门槛——如果它是新建的话。

房产必须至少持有三年。在此之前出售，你的许可可能被撤销。你可以将房产与政府债券或商业资本混合使用，只要总额达到门槛即可。而黄金签证本身没有实际居住要求——你拥有房产、持有永久居留权、想来的时候来。有关税务影响，请参阅外国投资者的黄金签证税收优惠。

---

购买流程

4. 购买流程具体步骤是什么？

外国买家的标准工作流程分为七个阶段，通常在四到八周内完成：

步骤1 — 文件准备（1-2周）。 护照附公证俄语翻译和海牙认证。从任何联邦税务局分支机构获取俄罗斯纳税人识别号（ИНН）——五个工作日。如远程购买，需在俄罗斯领事馆或俄罗斯公证处公证的委托书（доверенность）。

步骤2 — 房产搜索和尽职调查（1-3周）。 聘请持证中介。从Rosreestr订购EGRN摘要（выписка из ЕГРН）——电子版350卢布。该文件披露当前所有者、抵押、留置权、扣押及正在进行的争议。核实地籍证书与卖方陈述是否一致。

步骤3 — 预备协议（1周）。 具有法律约束力的文件，锁定价格、时间线和条件。依据《民法典》第381条缴纳5-10%的定金（задаток）。卖方违约——你获得双倍定金赔偿。买方违约——定金被没收。

步骤4 — 买卖合同（ДКП）。 付款必须以俄罗斯卢布计价，依据货币管制法。公证对标准交易是可选的，但强烈建议外国买家进行公证作为额外的法律保障。

步骤5 — 付款。 从开发商购买新建房产：依据《联邦法》第214-FZ号强制使用第三方托管。二手市场：银行转账、信用证或保险箱。超过10,000美元等值的国际转账将触发央行反洗钱核查。

步骤6 — Rosreestr国家登记。 通过MFC（现场）、Gosuslugi门户（在线）或通过公证员电子提交。登记费：自2025年1月起为4,000卢布（约45美元）。处理时间：通过MFC为7-9个工作日；通过公证员电子提交为1个工作日。

步骤7 — 登记后事项。 获取EGRN产权摘要、办理公用事业账户过户、安排房产保险（年值的0.1-0.3%），如出租则在税务局登记。

完整流程详见配套的外国投资者房产指南。

5. 购买房产是否需要本人亲自到俄罗斯？

不需要。整个交易可以通过持有公证委托书（доверенность）的授权代表远程完成。委托书必须在你的居住国的俄罗斯领事馆公证，或如果你在俄罗斯境内则由任何俄罗斯公证员公证。

实际上，许多来自中东北非地区的高净值客户在完全不访问俄罗斯的情况下完成购买。代表——通常是合格的律师——负责文件签署、Rosreestr提交、钥匙交接和公用事业登记。远程购买者应在标准交易费用之外预算额外的50,000-100,000卢布（550-1,100美元）作为法律代理费。

两个注意事项。首先，如果你打算将该房产用作黄金签证的合格投资，你需要至少访问俄罗斯一次以进行居留许可申请中的生物识别数据采集——但这与房产购买本身是分开的。其次，远程购买增加了你对尽职调查质量的依赖。EGRN摘要、独立房产检查和产权核实变成了不可妥协的必要步骤，而不仅仅是建议。

---

税收、融资与收益

6. 作为外国房产所有者需要缴纳哪些税？

有三个税收接触点：

购买时： 自2025年1月起，国家登记费（госпошлина）为4,000卢布（约45美元）。无印花税或按百分比计算的转让税。公证费（如适用）为交易金额的0.5%，上限为20,000卢布。住宅二手房增值税为0%；从开发商购买新建房产的增值税可能已包含在标价中。

每年： 房产税基于地籍价值而非市场价值计算，不过随着俄罗斯更新评估，两者正在趋近：

缴纳期限：次年12月1日之前。联邦税务局会发送通知，但非居民业主应自行跟踪。

出售时——资本利得税： 这取决于居民身份和持有期限。非居民在最低持有期限之前出售的，对全部售价（不仅仅是收益）征收30%的NDFL。税务居民（日历年内在俄罗斯居住183天以上）根据2025年改革按13%至22%的累进税率缴纳。

重要豁免： 自2019年起（《联邦法》第424-FZ号），持有房产5年以上的居民和非居民均可享受零资本利得税。这一经常被忽视的平等待遇是俄罗斯房产税法对外国投资者最重要的变化之一。在制定退出策略时，请将五年持有期纳入考虑。

7. 作为非居民可以获得按揭贷款吗？

可以，但条件比国内借款人更严格。几家主要的俄罗斯银行提供此类服务：

利率反映了2026年初约15-15.5%的央行基准利率环境，非居民溢价为比国内利率高2-6个百分点。所需文件：护照附公证翻译、俄罗斯税号（ИНН）、收入证明、信用记录（如有）以及就业或企业注册文件。

一种日益流行的替代方案：开发商分期付款计划（рассрочка）——通常首付30-50%，余额分12-36个月支付，无需银行参与，某些情况下零利息。

实际上，大多数来自中东北非和独联体地区的高净值客户倾向于全款购买。当前的利率使通过按揭贷款的总持有成本大幅增加，而现金购买简化了黄金签证的投资验证。按揭申请会使整体时间线增加3-6周。

8. 莫斯科和圣彼得堡的典型租金收益率是多少？

2026年俄罗斯主要市场的毛租金收益率：

租金收入的税收因结构而异。非居民个人对毛租金收入缴纳30%的NDFL——最高税率。税务居民缴纳13%。对积极经营的房东来说，最高效的结构是：注册为个体企业家（ИП），采用简化税制（УСН），对总收入征收6%。注意，自2026年起，年收入超过2000万卢布的ИП还须考虑增值税。

莫斯科高端地区（特维尔区、阿尔巴特区、哈莫夫尼基区、莫斯科城）的购买价格为每平方米4,000-6,000美元，这些区域的房产通常在30-90天内售出——提供有意义的退出流动性。圣彼得堡的入门价格较低，为每平方米1,500-3,000美元，收益率相当，三年价格增长12-16%。索契在旺季（5-10月）提供最高的短租回报，管理良好的房产年入住率为65-75%。

物业管理公司为非居民业主提供租客寻找、租约准备、租金收取、维护和税务申报服务，费用为每月租金收入的10-20%。

---

深入考量

9. 我可以在俄罗斯购买商业房产吗？

可以。外国公民可以购买商业房产——写字楼、零售物业、仓库和工业物业——适用与住宅房产相同的法律框架。《联邦法》第160-FZ号同样适用。购买本身无需额外的许可、执照或审批。

运营考量与住宅投资不同。商业租户签订更长期的租约（标准为3-10年），提供更可预测的现金流。莫斯科中心商务区和成熟写字楼走廊的商业房产毛收益率为8-12%，尽管自2022年以来部分细分市场的空置率有所上升。法人实体购买商业房产的登记费更高：22,000卢布对比个人的4,000卢布。

如果商业房产将用于你经营的业务，根据业务活动可能需要单独的许可——但这些要求附加于业务，而非房产所有权。有关设立商业实体的指导，请参阅我们的在俄罗斯创办企业指南。

10. 购买前如何验证房产产权？

由Rosreestr依据《联邦法》第218-FZ号维护的统一国家不动产登记册（ЕГРН/EGRN）是权威记录。可在rosreestr.gov.ru上订购任何房产的EGRN摘要（выписка из ЕГРН）——电子版350卢布。该摘要显示：

• 当前所有者 — 姓名、登记日期和所有权依据（购买、继承、赠与）
• 负担 — 抵押、质押、地役权、处分限制
• 留置权和扣押 — 法院或税务机关对房产的冻结
• 地籍数据 — 边界、面积、预期用途分类
• 交易历史 — 以前的所有权转移（有助于识别风险信号）

除EGRN外，审慎的尽职调查还包括：核实卖方具有法律行为能力和配偶同意（根据《家庭法典》第35条，对共同取得的财产为必需）；确认该地址未登记未成年人（监护法下的处分限制）；对于商业房产，审查用途分区许可和允许用途分类。

"EGRN摘要是任何俄罗斯房产交易中最重要的文件。对于外国买家，它取代了盎格鲁-撒克逊法律体系中标准的产权保险——国家本身对登记册的准确性提供担保，" Dmitry Zapolskiy解释道。

聘请独立律师——而非卖方的中介——审查所有文件。预算30,000-80,000卢布（330-880美元）用于单一房产的全面法律尽职调查报告。

11. 我可以出售房产并将资金汇回本国吗？

可以，需满足程序性要求。在俄罗斯的外国房产所有者有权出售房产并将收益转移至国外。该流程在俄罗斯的外汇管制框架内运作：

出售流程： 标准的ДКП（买卖合同）、在Rosreestr登记向买方的产权转移、资金入账至你的俄罗斯银行账户。出售本身遵循与任何国内交易相同的步骤。

资金汇回： 资金必须通过俄罗斯银行账户。国际电汇受《联邦法》第173-FZ号"关于货币调节和货币控制"的货币管制法规管辖。银行可能要求提供支持文件——买卖合同、EGRN摘要和税务清关证明。转账至"友好"管辖区的银行（阿联酋、土耳其、独联体国家）通常在3-5个工作日内处理。转账至"不友好"管辖区（欧盟、美国、英国）面临额外审查和可能的延迟，但对个人房产出售收益并未在法律上被禁止。

税务清关： 在汇回之前，任何适用的资本利得税必须已经缴纳并确认。对于持有5年以上的房产，零税豁免（《联邦法》第424-FZ号）适用于居民和非居民，如第6题所述。

实际考虑：在汇回完成之前保持你的俄罗斯银行账户和税号处于有效状态。如果转账金额超过50,000美元等值，建议聘请外汇管制律师以高效地完成合规要求。汇率时机可能会对汇回金额产生实质性影响——卢布的波动值得关注。

12. 经济特区的房产怎么样？

俄罗斯运营着几类经济特区（SEZ），为投资者（包括房产买家）提供税收和监管优势。与外国房产投资者最相关的包括：

经济特区（ОЭЗ）： 根据《联邦法》第116-FZ号设立的指定区域，提供降低的利润税（通常前5-10年为0-5%，相对于标准的20%）、房产税豁免和海关优惠。目前有50多个经济特区，分为四种类型：工业生产型、技术创新型、旅游休闲型和港口型。

喀山附近的Innopolis经济特区对技术投资者尤为引人注目——创新区的房产可享受前10年利润税0%、之后5%的优惠，加上从资产负债表登记之日起10年的房产税豁免。

符拉迪沃斯托克自由港（Свободный порт Владивосток）： 覆盖远东22个市政区域，提供简化的签证制度（免费电子签证）、降低的社会保险缴费（7.6%对比标准的30%）和加速的海关清关。自由港区域内的房产可享受降低的税率和简化的行政程序。

高级经济特区（ТОР）： 先进发展区域，主要在远东和北极地区，提供最积极的激励方案——前5年利润税0%、前5年房产税0%、前5年土地税0%。

对于考虑在远东联邦区购买房产的投资者，这些特区与黄金签证项目较低的2000万卢布门槛形成良好配合，创造了双重优势：优惠税收待遇和最低的投资者居留入口点。有关详细分析，请参阅我们的经济特区指南。

---

免责声明： 本FAQ中的信息反映截至2026年5月的俄罗斯法律。税率、投资门槛和监管要求可能发生变化。本文件中的任何内容均不构成对投资回报、签证批准或税务待遇的保证。个人情况各不相同——在做出投资或移民决定之前，获取针对您具体情况的专业法律和税务建议至关重要。

需要了解您的具体情况？预约NovosCivis保密咨询——我们的律师为来自30多个国家的高净值客户提供关于俄罗斯房产购置和投资者居留的咨询服务。