Immobilien in Russland als Ausländer kaufen: Kompletter Leitfaden [2026]

Letzten Oktober rief uns ein Mandant aus Abu Dhabi wegen einer Zwei-Zimmer-Wohnung im Moskauer Stadtteil Chamowniki an. 5.200 Dollar pro Quadratmeter. Er hatte sich eine vergleichbare Einheit in Dubai Marina angesehen — 9.400 Dollar. „Ist das real?" fragte er. Das war es.

Moskauer Premiumwohnungen kosten 4.000 bis 6.000 Dollar pro Quadratmeter. Dubai beginnt bei 8.000 Dollar für vergleichbare Qualität. London? 15.000 Dollar. Die Preislücke ist kein Geheimnis, aber sie überrascht die Leute dennoch immer wieder.

Was hält also mehr ausländische Investoren davon ab, darauf zu reagieren? In der Regel drei Fragen. Kann ich diese Immobilie tatsächlich besitzen? Welche Einschränkungen gibt es? Und wie funktioniert der Immobilienkauf in Russland als Ausländer — praktisch, Schritt für Schritt?

Genau das behandelt dieser Leitfaden. Konkrete Gesetzesverweise. Exakte Steuersätze. Ein Kaufleitfaden, den wir über Jahre der Begleitung internationaler Mandanten bei grenzüberschreitenden Geschäften entwickelt haben. Keine Verallgemeinerungen. Ob Ihr Interesse der reinen Kapitalwertsteigerung gilt oder einem Weg zum Daueraufenthalt durch das Golden-Visa-Programm — der Prozess ist unkomplizierter, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Und wenn Sie einen umfassenderen Umzug nach Russland zur jurisdiktionellen Diversifizierung in Betracht ziehen, ist Immobilieneigentum in der Regel der natürliche Einstiegspunkt.

Dürfen Ausländer Immobilien in Russland kaufen? Rechte und Einschränkungen

Kurzantwort: Ja. Gemäß dem Föderalen Gesetz Nr. 160-FZ „Über ausländische Investitionen in der Russischen Föderation" genießen ausländische Staatsangehörige für die meisten Immobilienkategorien — einschließlich Wohnungen, Häuser und Gewerbegebäude — die gleichen Eigentumsrechte wie russische Staatsbürger. Die bestehenden Einschränkungen sind eng gefasst und klar definiert.

Wir erhalten diese Frage wöchentlich von Mandanten aus der MENA-Region. Üblicherweise kommt sie mit einer langen Liste von Annahmen — Sondergenehmigungen, Gegenseitigkeitsabkommen, Sonderzonen. Fast alle davon falsch.

Hier ist, was das russische Recht tatsächlich besagt. Artikel 62 der Verfassung stellt ausländische Staatsangehörige mit Bürgern gleich — abzüglich einer kurzen Liste föderaler Ausnahmen. Ein Käufer aus den Vereinigten Arabischen Emiraten unterschreibt denselben Kaufvertrag wie ein Käufer aus Nowosibirsk. Gleiche Bedingungen. Gleicher Preis. Keine Zusatzgenehmigungen, keine Gegenseitigkeitsklauseln, keine Freehold-Zonen-Spiele wie in Dubai.

Aber drei Dinge dürfen Sie nicht kaufen. Artikel 15 des Bodengesetzbuchs zieht klare Grenzen:

• Agrarland — unabhängig von Region oder geplanter Nutzung nicht zugänglich
• Grenzzonengebiete — als Sicherheitszonen ausgewiesene Gebiete an internationalen Grenzen
• Geschlossene administrative-territoriale Formationen (SATOs) — aus der Sowjetzeit stammende eingeschränkte Städte mit militärischen oder wissenschaftlichen Einrichtungen

Das ist die vollständige Liste. Alles außerhalb dieser Kategorien — Wohnungen, Reihenhäuser, Gewerbegebäude, baureife Grundstücke in nicht eingeschränkten Gebieten — ist zugänglich. Vergleichen Sie das mit Griechenland, das Käufer aus bestimmten Ländern vollständig ausschließt, oder dem Freehold-Zonen-System der VAE. Russlands Ansatz ist für eine große Volkswirtschaft ungewöhnlich offen.

Eine Sache, die Menschen ständig verwirrt: Immobilienbesitz bedeutet nicht Aufenthaltsrecht. Wir sehen diese Annahme bei vielleicht einem Drittel der Erstberatungen. Sie kaufen eine Wohnung in St. Petersburg — Sie erhalten einen Eigentumstitel, Punkt. Kein Visum. Allerdings kann der Kauf Sie für das Golden-Visa-Programm qualifizieren, das ein separater Weg ist, den wir unten aufschlüsseln.

„Das russische Immobilienrecht behandelt ausländische Käufer bemerkenswert gleichwertig wie inländische — die Ausnahmen sind eng gefasst, klar definiert und betreffen hauptsächlich nationale Sicherheitszonen und nicht gewerbliche oder Wohnimmobilien", bemerkt Dmitry Petrov, Senior Partner bei der Moscow Law Group, einer auf grenzüberschreitende Immobilientransaktionen spezialisierten Kanzlei.

Nachdem wir Mandanten aus über 30 Ländern durch diesen Prozess begleitet haben, können wir sagen, dass der rechtliche Zugang tatsächlich großzügig ist. Der schwierige Teil? Das Verfahren. Daran scheitern ausländische Käufer — nicht am Gericht, sondern in der Reihenfolge der Unterlagen.

Wie kaufen ausländische Käufer Immobilien in Russland? Der 7-Schritte-Ablauf

Kurzantwort: Der Immobilienkauf in Russland als Ausländer folgt einem strukturierten 7-Schritte-Verfahren — von der Dokumentenvorbereitung bis zur staatlichen Registrierung — das in der Regel innerhalb von 4 bis 8 Wochen abgeschlossen wird. Jeder Schritt hat spezifische Anforderungen für ausländische Käufer, die sich vom inländischen Kaufprozess unterscheiden.

Was folgt, ist die tatsächliche Abfolge, die wir mit Mandanten durchgehen. Kein theoretischer Überblick — der praktische Ablauf, mit jeder für ausländische Käufer spezifischen Besonderheit, die Standardratgeber für russische Immobilien auslassen.

Schritt 1 — Dokumentenvorbereitung

Der häufigste Fehler? Wohnungsbesichtigungen zu machen, bevor die Unterlagen in Ordnung sind. Seien Sie nicht dieser Käufer.

Bereiten Sie zuerst Folgendes vor:

• Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung — ein zertifizierter Übersetzer erstellt die russische Version. Je nach Herkunftsland benötigen Sie außerdem eine Apostille oder konsularische Legalisation.
• Russische Steueridentifikationsnummer (INN) — erhältlich bei jeder Stelle des Föderalen Steuerdienstes (nalog.gov.ru) oder über einen Bevollmächtigten mit Ihrer Vollmacht. Fünf Werktage.
• Migrationskarte und Anmeldung — nur relevant, wenn Sie sich physisch in Russland aufhalten
• Vollmacht (доверенность) — kaufen Sie aus der Ferne? Diese ist unerlässlich. Lassen Sie sie bei einem russischen Konsulat im Ausland notariell beglaubigen, oder von einem russischen Notar, wenn Sie sich im Land befinden.

Planen Sie 1 bis 2 Wochen für diese Phase ein. Und die INN — überspringen Sie diese nicht. Rosreestr wird Ihre Registrierung ohne INN schlichtweg ablehnen.

Schritt 2 — Immobiliensuche und Due Diligence

Hier überleben Geschäfte entweder — oder scheitern.

Beginnen Sie mit der Beauftragung eines lizenzierten Maklers (überprüfen Sie seinen Status in der öffentlichen Datenbank von Rosreestr — das dauert zwei Minuten). Bestellen Sie dann das wichtigste Dokument im russischen Immobilienrecht:

• EGRN-Auszug (выписка из ЕГРН) — aktueller Eigentümer, Belastungen, Pfandrechte, Arreste, laufende Streitigkeiten. Alles in einem Dokument. Online unter rosreestr.gov.ru, 350 RUB. Überspringen Sie das auf eigene Gefahr.
• Katasterpass-Überprüfung — stimmen Katasternummer, Grenzbezeichnung und Nutzungszweck tatsächlich mit den Angaben des Verkäufers überein? Bestätigen Sie das.
• Bauinspektion — für Häuser und Gewerbeimmobilien ziehen Sie einen unabhängigen Gutachter hinzu

Eine Geschichte vom letzten Jahr: MENA-basierter Investor, Gewerbeimmobilie in Moskau, sah auf den ersten Blick sauber aus. Der EGRN-Auszug offenbarte ein nicht eingetragenes Pfandrecht im Zusammenhang mit einem Steuerstreit des Voreigentümers. Lösbar — aber stellen Sie sich vor, das nach der Geldübergabe zu entdecken. Due Diligence ist nicht Papierkram um des Papierkrams willen. Es ist der Unterschied zwischen einer soliden Investition und einem juristischen Ärgernis.

Schritt 3 — Verhandlung und Vorvertrag

Die meisten ausländischen Käufer unterschätzen diesen Schritt. Tun Sie das nicht.

Der Vorvertrag (предварительный договор) ist rechtlich bindend — er fixiert den Preis, den Zeitrahmen und die Bedingungen. Nach der Unterzeichnung zurücktreten? Das hat Konsequenzen.

• Anzahlung (задаток): üblicherweise 5 bis 10 % des Kaufpreises. Artikel 381 des Zivilgesetzbuchs legt die Regeln fest. Tritt der Verkäufer zurück — Sie erhalten das Doppelte zurück. Treten Sie zurück? Verloren.
• Verhandeln Sie explizit: Abschlussfrist, Zustand der Immobilie bei Übergabe, wer offene Nebenkosten übernimmt, Aufteilung der Notargebühren

Drei kurze Verhandlungsabsätze können Ihnen Monate an Streitigkeiten ersparen.

Schritt 4 — Kaufvertrag (ДКП)

Das Kerndokument. Alles andere dreht sich um diesen Vertrag.

Eine kurze Anmerkung zur Beurkundung, da sich die Regeln geändert haben. Im Jahr 2016 machte das Föderale Gesetz Nr. 172-FZ die Beurkundung für Transaktionen mit Minderjährigen oder bestimmte Miteigentumsfälle verpflichtend. Eine Novelle von 2019 lockerte dies leicht — wenn alle Miteigentümer an einem Miteigentumsverkauf teilnehmen, entfällt die Pflichtbeurkundung. Für einen unkomplizierten Wohnungskauf von einem einzelnen erwachsenen Eigentümer? Optional. Für ausländische Käufer empfehlen wir sie dennoch nachdrücklich. Die zusätzliche rechtliche Absicherung ist die Gebühr wert.

Klauseln, auf denen Sie bestehen sollten:

• Zahlung ausschließlich in russischen Rubel. Fremdwährung ist für Immobilientransaktionen nach dem Devisenkontrollgesetz verboten.
• Schriftliche Bestätigung, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs lastenfrei ist
• Verkäuferhaftung für nach der Registrierung entdeckte Eigentumsmängel

Noch eine Sache. Wenn Sie noch kein Bankkonto in Russland eröffnet haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Die Zahlung muss über eine russische Bank oder eine Treuhandvereinbarung erfolgen.

Schritt 5 — Zahlung und Treuhand

Neubau von einem Bauträger? Treuhand ist verpflichtend — Föderales Gesetz Nr. 214-FZ. Ihr Geld liegt auf einem Bankkonto, unberührt, bis der Bau abgeschlossen und die Immobilie übertragen ist. Keine Ausnahmen.

Der Sekundärmarkt ist anders. Drei Optionen:

• Banküberweisung — Standard für ausländische Käufer, erfordert ein russisches Konto
• Akkreditiv — die Bank gibt die Mittel erst nach Dokumentenprüfung frei
• Bankschließfach — wird bei einigen Bargeldgeschäften noch verwendet, allerdings jedes Jahr seltener

Ein praktischer Hinweis zu internationalen Überweisungen: Die Zentralbank Russlands führt Compliance-Prüfungen bei großen Zuflüssen durch. Alles über dem Äquivalent von 10.000 Dollar kann zusätzliche AML-Verifizierungen auslösen. Berücksichtigen Sie auch den Wechselkurs — die Rubelvolatilität kann Ihren effektiven Preis zwischen Vereinbarung und Zahlung um mehrere Prozent verschieben. Die Einrichtung eines MIR-Kartenzugangs über Ihre russische Bank vereinfacht laufende Immobilienzahlungen in der Zukunft.

Schritt 6 — Staatliche Registrierung bei Rosreestr

ДКП unterschrieben? Jetzt registrieren Sie die Eigentumsübertragung bei Rosreestr. Drei Einreichungswege:

• MFZ (Multifunktionszentrum) — vor Ort, in jeder größeren Stadt verfügbar
• Gosuslugi-Portal — Online-Einreichung, aber Sie benötigen ein verifiziertes Staatskonto
• Über Ihren Notar — schnellste Option, wenn das Geschäft notariell beurkundet wurde, da elektronisch eingereicht wird

Die Registrierungsgebühr (госпошлина) beträgt 4.000 RUB für Privatpersonen — ca. 45 Dollar. Diese wurde von 2.000 RUB im Januar 2025 verdoppelt, was einige Ratgeber immer noch überrascht.

Wie lange? 7 bis 9 Werktage über MFZ oder Gosuslugi. Die elektronische Einreichung durch den Notar verkürzt dies auf 1 Werktag. Wissenswert.

Schritt 7 — Nach der Registrierung

Fertig. Die Immobilie gehört Ihnen.

Jetzt die Formalitäten erledigen — nichts davon glamourös, aber alles notwendig:

• EGRN-Eigentümerauszug — Ihr Eigentumsnachweis. Besorgen Sie sowohl digitale als auch Papierkopien. Verlieren Sie keine davon.
• Nebenkostenkonten — übertragen Sie bestehende auf Ihren Namen oder eröffnen Sie neue
• Immobilienversicherung — gesetzlich optional, praktisch unverzichtbar. Kostet 0,1 bis 0,3 % des Immobilienwerts jährlich.
• Steuerliche Erfassung — planen Sie, die Einheit zu vermieten? Melden Sie sich bei Ihrer örtlichen Stelle des Föderalen Steuerdienstes an, bevor der erste Mieter einzieht

Wo sollten ausländische Investoren Immobilien in Russland kaufen?

Kurzantwort: Vier Städte dominieren das Interesse ausländischer Investoren — Moskau, St. Petersburg, Sotschi und Kasan — mit Einstiegspreisen von 1.000 Dollar/qm in aufstrebenden Märkten bis über 15.000 Dollar/qm in Moskaus Premiumvierteln. Jeder Markt weist unterschiedliche Merkmale bei Preisentwicklung, Mietrendite und Investorenprofil auf. Für alle, die die besten Städte für den Immobilienkauf in Russland recherchieren, hängt die Wahl davon ab, ob man Kapitalerhalt, Mietrendite oder Wachstumspotenzial priorisiert.

Regionale Preismatrix

Quellen: Rosreestr-Transaktionsdaten, DomClick-Analysen, CIAN-Marktberichte (Daten 2024–2025, auf Trends 2026 extrapoliert)

Moskau — Der Premiummarkt

Moskau verzeichnet die höchsten Preise und das größte Transaktionsvolumen. Schlüsselstadtteile für ausländische Investoren: Twerskoi, Arbat, Chamowniki und der Geschäftsbezirk Moskau City (moderne Hochhauswohnungen ab ca. 5.000 $/qm). Laut DomClick (Sberbanks Immobilienplattform) entfällt auf Moskau ein dominanter Anteil aller russischen Immobilientransaktionen nach Wert — getrieben durch institutionelle Nachfrage und HNWI-Kapitalströme.

Was Moskau für vermögende Privatpersonen attraktiv macht: Liquidität. Immobilien in Premiumvierteln werden innerhalb von 30 bis 90 Tagen verkauft. Das ist wichtig, wenn man Ausstiegsflexibilität braucht.

St. Petersburg — Preis-Leistungs-Verhältnis

St. Petersburg bietet eine überzeugende Balance — niedrigere Einstiegspreise als Moskau bei vergleichbarer Qualität. Das historische Zentrum verlangt Premiums, insbesondere auf der Wassiljewski-Insel und im Petrograder Bezirk. Die Aktivität ausländischer Käufer wächst stetig, vorwiegend getrieben von Käufern aus GUS-Staaten und Südostasien, die von der kulturellen Strahlkraft der Stadt und steigenden Immobilienwerten profitieren möchten.

Sotschi — Ferieninvestition

Sotschis olympisches Infrastrukturerbe hat die Stadt in Russlands führenden Ferienort verwandelt. Küstenimmobilien weisen deutliche Premiums auf, erzielen aber starke Kurzzeitvermietungsrenditen während der Hauptsaison (Mai bis Oktober). Die jährlichen Auslastungsraten für gut verwaltete Sotschi-Immobilien liegen laut lokalen Hausverwaltungsfirmen bei durchschnittlich 65 bis 75 %.

Kasan und aufstrebende Städte

Kasan, die Hauptstadt Tatarstans, bietet den niedrigsten Einstiegspunkt unter den etablierten russischen Städten mit funktionierenden freien Wirtschaftszonen und starker institutioneller Infrastruktur. Die Sonderwirtschaftszone Innopolis bei Kasan bietet zusätzliche Steuervorteile für Immobilien in ausgewiesenen Innovationsvierteln.

Weitere aufstrebende Märkte, die man beobachten sollte: Nowosibirsk, Jekaterinburg und Krasnodar — alle mit Preisuntergrenzen unter 1.500 $/qm und Wachstumspfaden von 8 bis 12 % jährlich. Diese gehören zu den besten Städten für den Immobilienkauf in Russland für renditeorientierte Investoren.

Welche Steuern zahlen ausländische Immobilieneigentümer in Russland?

Kurzantwort: Ausländische Immobilieneigentümer haben drei steuerliche Berührungspunkte — eine Registrierungsgebühr beim Kauf (4.000 RUB seit Januar 2025), jährliche Grundsteuer (0,1–2,5 % des Katasterwerts) und Kapitalertragsteuer beim Verkauf. Seit 2019 zahlen sowohl Steuerinländer als auch Steuerausländer, die eine Immobilie 5 Jahre oder länger halten, keine Kapitalertragsteuer — ein entscheidender Vorteil, den viele Ratgeber übersehen.

Für umfassende Steuerplanungsstrategien für ausländische Einwohner empfehlen wir die Lektüre unseres speziellen Leitfadens. Nachfolgend der immobilienspezifische Steuerrahmen für ausländische Investoren, einschließlich der Steuer auf Immobilien für Ausländer in Russland.

Steuern beim Kauf

Die Kaufkosten sind im internationalen Vergleich bemerkenswert niedrig:

• Staatliche Registrierungsgebühr (госпошлина): 4.000 RUB (ca. 45 $) für Privatpersonen — erhöht von 2.000 RUB im Januar 2025. Für Immobilien mit einem Katasterwert über 20 Mio. RUB gelten höhere Gebühren.
• Keine Stempelsteuer im westlichen Sinne — Russland erhebt keine prozentuale Übertragungssteuer
• MwSt.: 0 % beim Wiederverkauf von Wohnimmobilien. Neubauten vom Bauträger können die MwSt. im Listenpreis enthalten.
• Notargebühren (falls zutreffend): 0,5 % des Transaktionswerts, gedeckelt bei 20.000 RUB

Jährliche Grundsteuer

Berechnet auf den Katasterwert (кадастровая стоимость) der Immobilie, nicht auf den Marktwert — obwohl sich beide annähern, da Russland seine Katasterbewertungen aktualisiert.

Zahlungsfrist: 1. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres. Der Föderale Steuerdienst (nalog.gov.ru) sendet Bescheide, aber als nicht ansässiger Eigentümer sollten Sie dies unabhängig verfolgen. Ausführliche Informationen zum breiteren russischen Steuersystem für ausländische Investoren finden Sie in unserem Überblick.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Hier werden Aufenthaltsstatus — und Haltedauer — entscheidend.

Für Steuerinländer (183+ Tage in Russland pro Kalenderjahr):

Seit Januar 2025 wendet Russland eine fünfstufige progressive NDFL-Skala an:

Hinweis: Einkünfte aus Immobilienverkäufen können nach dem Steuergesetzbuch einer gesonderten steuerlichen Behandlung unterliegen. Konsultieren Sie einen Steuerberater für den anwendbaren Satz auf Ihre spezifische Transaktion. Die frühere Pauschaleinteilung 13 %/15 % bei 5 Mio. RUB spiegelt nicht mehr die aktuelle Rechtslage wider.

Für Steuerausländer: 30 % NDFL auf den gesamten Verkaufsbetrag (nicht nur auf den Gewinn — den vollständigen Verkaufspreis), wenn vor der Mindesthaltefrist verkauft wird.

Kritische Befreiung, die die meisten Ratgeber übersehen:

Seit 2019 (Föderales Gesetz Nr. 424-FZ) zahlen Steuerausländer, die eine Immobilie 5 Jahre oder länger besitzen, keine Kapitalertragsteuer — dieselbe Befreiung, die zuvor nur für Steuerinländer galt. Dies ist eine der bedeutendsten jüngsten Änderungen im russischen Immobiliensteuerrecht für ausländische Investoren.

Zusätzliche Befreiungen, die die Steuerlast reduzieren:

• 5-Jahres-Regel: Sowohl Steuerinländer als auch Steuerausländer, die eine Immobilie 5 Jahre oder länger halten, sind vollständig von der Kapitalertragsteuer befreit
• 3-Jahres-Regel (nur Steuerinländer): Gilt, wenn die Immobilie Ihr einziger Wohnsitz war, geerbt oder als Geschenk von einem nahen Verwandten erhalten wurde
• Aufwandsabzug (nur Steuerinländer): Ziehen Sie den ursprünglichen Kaufpreis und dokumentierte Verbesserungskosten ab, oder wenden Sie einen pauschalen Abzug von 1 Mio. RUB an

„Die Novelle von 2019, die die Fünf-Jahres-Befreiung für Steuerausländer angleicht, war ein strategischer Schritt zur Anziehung langfristigen ausländischen Kapitals in russische Immobilien", erklärt Elena Sorokina, Leiterin der internationalen Steuerpraxis bei Nextons Law Firm. „Viele ausländische Investoren sind sich dieser Änderung immer noch nicht bewusst — sie gehen davon aus, dass der 30-%-Satz unabhängig von der Haltedauer gilt."

Der 30%ige Steuerausländer-Satz auf den gesamten Verkaufspreis — nicht nur auf den Gewinn — bei Verkäufen vor der Fünf-Jahres-Marke ist ein Detail, das Investoren überrascht. Wir raten ausländischen Mandanten routinemäßig, diese Haltedauer in ihre Ausstiegsstrategie einzubeziehen. Das Verständnis der Golden-Visa-Steuervorteile ist besonders relevant, da Golden-Visa-Inhaber, die ihren Steuerwohnsitz beibehalten, für die Steuerinländer-Sätze qualifiziert sind.

Können Ausländer eine Hypothek in Russland aufnehmen?

Kurzantwort: Ja, mehrere große russische Banken bieten Hypothekenprodukte für Steuerausländer an, allerdings sind die Konditionen strenger als für inländische Kreditnehmer. Die Anzahlungen sind höher. Die Zinssätze tragen einen Aufschlag. Die Genehmigung dauert länger. Für viele vermögende Käufer bleibt der Barkauf die praktische Präferenz.

Die Hypothekenvergabe an Steuerausländer nimmt eine kleine Nische auf dem russischen Hypothekenmarkt ein — bedient von einer Handvoll großer Institutionen.

Banken, die derzeit Hypotheken für ausländische Staatsangehörige anbieten:

Sätze Anfang 2026, basierend auf dem Leitzins der Zentralbank von ca. 15–15,5 % (nach Senkungen vom Höchststand von 21 % Ende 2024). Sätze für Steuerausländer tragen einen Aufschlag von 2–6 Prozentpunkten gegenüber den beworbenen Inlandssätzen. Quelle: Leitzinsdaten der Bank von Russland.

Erforderliche Unterlagen für ausländische Hypothekenantragsteller:

• Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung
• Einkommensnachweis (russische oder internationale Quelle, mit apostillierten Unterlagen)
• Russische Steueridentifikationsnummer (INN)
• Kredithistorie (russische, falls vorhanden)
• Beschäftigungsbestätigung oder Geschäftsregistrierungsdokumente

Ratenzahlungen von Bauträgern bieten eine Alternative. Viele russische Bauträger — insbesondere im Neubausegment — bieten Ratenpläne (рассрочка) mit 30 bis 50 % Anzahlung und dem Rest über 12 bis 36 Monate an. Keine Bankbeteiligung. In einigen Fällen keine Zinsen. Dies wird bei ausländischen Käufern, die den Hypothekengenehmigungsprozess vollständig umgehen möchten, zunehmend beliebt.

Aus unserer Erfahrung bevorzugen vermögende Mandanten aus der MENA-Region überwiegend die vollständige Zahlung. Der Hypothekenprozess fügt 3 bis 6 Wochen hinzu, erfordert eine laufende Interaktion mit einer russischen Bank, und die aktuellen Zinssätze machen die Gesamtkosten des Eigentums erheblich höher. Für Investoren, die Immobilien als Golden-Visa-qualifizierendes Investment nutzen, vereinfacht die vollständige Zahlung zudem den Investitionsverifizierungsprozess.

Immobilien als Golden-Visa-qualifizierendes Investment

Kurzantwort: Immobilieninvestitionen qualifizieren für Russlands Golden Visa (Daueraufenthalt für Investoren) gemäß dem Föderalen Gesetz Nr. 115-FZ „Über den Rechtsstatus ausländischer Staatsbürger in der Russischen Föderation", umgesetzt durch Regierungserlass Nr. 2573 (gültig ab Januar 2023). Das Golden Visa gewährt einen Daueraufenthalt ohne physische Anwesenheitspflicht. Nur Neubauten qualifizieren sich, und die Mindestschwellen variieren nach Region — ab 20 Mio. RUB (ca. 230.000 $) im Fernen Osten.

Hier treffen Immobilieninvestition und Einwanderungsstrategie zusammen. Russlands Golden-Visa-Programm — offiziell die Daueraufenthaltsgenehmigung für Investoren — akzeptiert Immobilien als qualifizierendes Vermögen unter bestimmten Bedingungen.

Qualifizierungswege

Die Golden-Visa-Investitionsanforderungen umfassen mehrere für Immobilieninvestoren relevante Wege:

• Direkte Immobilieninvestition — Kauf von Neubauten, die die Mindestwertgrenzen erfüllen. Die Immobilie muss während der Bauphase oder innerhalb von 2 Jahren nach Fertigstellung erworben werden. Käufe auf dem Sekundärmarkt qualifizieren sich nicht.
• Beteiligung an Immobilienfonds — Investition in registrierte Immobilienfonds (ПИФ), die die Kriterien des Programms erfüllen
• Gemischtes Investitionsportfolio — Kombination von Immobilien mit anderen qualifizierenden Vermögenswerten (Geschäftskapital, Staatsanleihen) zur Erfüllung der Gesamtschwellen

Investitionsschwellen nach Region

Die Mindestqualifizierungsinvestition hängt vom Standort der Immobilie ab:

Quelle: Regierungserlass Nr. 2573; CitizenX Russia Golden Visa Guide

Prozess: Von der Immobilie zur Daueraufenthaltsgenehmigung

1. Neubau-Immobilienkauf gemäß dem oben beschriebenen 7-Schritte-Ablauf für ausländische Käufer abschließen
2. EGRN-Auszug zur Bestätigung von Eigentum und Investitionswert einholen
3. Golden-Visa-Antragspaket vorbereiten (siehe unseren vollständigen Golden-Visa-Leitfaden 2026)
4. Beim Ministerium für Innere Angelegenheiten (MWD) einreichen
5. Daueraufenthaltsgenehmigung erhalten — in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten

Warum das wichtig ist

Die fehlende physische Anwesenheitspflicht ist der Differenzierungsfaktor. Portugals Golden Visa ist seit Oktober 2023 für Immobilien geschlossen. Griechenland verlangt die Aufrechterhaltung der Investition, schreibt aber keinen Mindestaufenthalt vor. Die Türkei bietet einen Staatsbürgerschaftsweg ab mindestens 400.000 Dollar. Russlands Programm verlangt nicht, dass Sie im Land leben. Sie besitzen die Immobilie. Sie halten den Aufenthaltstitel. Sie besuchen das Land, wann — und ob — Sie möchten.

Die wesentlichen Unterschiede für Investoren, die Programme vergleichen:

Für eine detaillierte Eignungsprüfung Ihres Investitionsprofils kontaktieren Sie NovosCivis für eine vertrauliche Beratung. Unsere Einwanderungsanwälte können Ihre Immobilieninvestition dem optimalen Golden-Visa-Weg zuordnen.

Welche Mietrenditen können ausländische Investoren in Russland erwarten?

Kurzantwort: Bruttomietrenditen auf den russischen Immobilienmärkten liegen zwischen 3,5 und 8,5 % jährlich. Moskau liegt im Durchschnitt bei 4 bis 5,5 %. Sekundärstädte und Ferienortmärkte wie Sotschi und Kasan liefern 6 bis 8,5 %. Steuerausländische Eigentümer beauftragen in der Regel lokale Verwaltungsfirmen, deren Gebühren bei 10 bis 20 % der Mieteinnahmen liegen.

Renditevergleich nach Stadt

*Sotschis Nebensaison-Auslastung ist geringer. **Die Hauptsaison (Mai–Oktober) treibt die Kurzfristrenditen deutlich nach oben.

Steuer auf Mieteinnahmen

Die steuerliche Behandlung hängt von der Eigentumsstruktur ab:

• Privatperson (Steuerausländer): 30 % NDFL auf die Bruttomieteinnahmen — der höchste Satz
• Privatperson (Steuerinländer, 183+ Tage): 13 % NDFL auf die Bruttomieteinnahmen
• Einzelunternehmer (ИП) im vereinfachten Steuersystem (USN): 6 % auf den Bruttoumsatz — die effizienteste Struktur für aktive Vermieter. Hinweis: Ab 2026 müssen ИП mit Einkünften über 20 Mio. RUB auch die MwSt. berücksichtigen. Die Registrierung als ИП wird in unserem Leitfaden zur Unternehmensgründung in Russland beschrieben.

Immobilienverwaltung für Steuerausländer

Für Investoren, die nicht in Russland ansässig sind, übernehmen Hausverwaltungsfirmen:

• Mietersuche und -überprüfung
• Mietvertragserstellung (auf Russisch, konform mit dem Zivilgesetzbuch Kapitel 34)
• Mieteinzug und Überweisung auf Ihr russisches Bankkonto
• Instandhaltungskoordination und Notfallreaktion
• Steuerliche Unterstützung (jährliche NDFL-Erklärung)

Die Gebühren betragen üblicherweise 10 bis 20 % der monatlichen Mieteinnahmen. Die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen erfordert höhere Gebühren aufgrund des erhöhten Mieterwechsels.

Eigentumsregistrierung und Rechtssicherheit

Kurzantwort: Russische Immobilientitel werden im Einheitlichen Staatsregister für Immobilien (ЕГРН/EGRN) registriert, das von Rosreestr geführt wird. Dieses seit 2017 betriebene digitale Register bietet staatlich garantierte Eigentumsaufzeichnungen, die für jede Partei zugänglich sind. Ausländische Eigentümer genießen gemäß Artikel 62 der Verfassung einen identischen Rechtsschutz wie russische Staatsbürger.

Wie das EGRN Ihre Investition schützt

Das EGRN ersetzte 2017 ältere, fragmentierte Registrierungssysteme gemäß dem Föderalen Gesetz Nr. 218-FZ und schuf eine einzige digitale Datenbank für alle Immobilien in Russland. Jede Immobilie hat eine eindeutige Katasternummer, die mit ihrer Eigentumshistorie, Belastungen und technischen Merkmalen verknüpft ist.

Um den Status einer Immobilie zu überprüfen: Bestellen Sie einen EGRN-Auszug unter rosreestr.gov.ru. Kosten: 350 RUB für elektronische Zustellung. Der Auszug zeigt:

• Aktuelle(r) Eigentümer
• Registrierungsdatum und -grundlage (Verkauf, Erbschaft, Schenkung)
• Alle Belastungen — Hypotheken, Arreste, Pfandrechte
• Aktive Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Immobilie

Staatliche Eigentumsgarantie

Gemäß dem Föderalen Gesetz Nr. 218-FZ „Über die staatliche Registrierung von Immobilien" garantiert der Staat die Richtigkeit der EGRN-Einträge. Wenn ein Registrierungsfehler Ihnen finanziellen Schaden verursacht, können Sie vom Staat Entschädigung verlangen. Dies ist eine stärkere Garantie als die Eigentumsversicherungssysteme in Common-Law-Rechtsordnungen.

Streitbeilegung

Russische Gerichte schützen ausländische Immobilieneigentümer gleichwertig. Sollte ein Streit entstehen — mit einem Verkäufer, Mieter, Nachbarn oder einer Behörde — haben ausländische Staatsangehörige vollen Zugang zum russischen Gerichtssystem. Die russische Rechtsprechung in Eigentumsstreitigkeiten begünstigt generell gut dokumentierte Ansprüche mit ordnungsgemäßer EGRN-Registrierung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers. Für eine weiterführende Analyse siehe unseren Leitfaden zu wie russische Gerichte ausländische Einwohner schützen.

Eigentumsversicherung ist bei großen russischen Versicherern (Ingosstrakh, AlfaStrakhovanie, Sogaz) zu 0,3 bis 0,5 % des Immobilienwerts jährlich erhältlich. Nicht verpflichtend, aber ratsam bei hochpreisigen Käufen — insbesondere wenn von einer Privatperson statt einem Bauträger gekauft wird.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer Immobilien in Russland kaufen?

Ja — und mit weniger Einschränkungen als viele annehmen. Das Föderale Gesetz Nr. 160-FZ gewährt ausländischen Staatsangehörigen gleiche Eigentumsrechte wie russischen Bürgern für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die einzigen eingeschränkten Kategorien gemäß Artikel 15 des Bodengesetzbuchs sind Agrarland, Grenzzonen und geschlossene administrative Formationen (SATOs). Keine Sondergenehmigungen erforderlich. Keine Gegenseitigkeitsabkommen nötig.

Welche Einschränkungen gibt es für ausländisches Immobilieneigentum in Russland?

Drei Kategorien sind nicht zugänglich. Agrarland, unabhängig von der Region. Grenzzonengebiete, die als Sicherheitsbereiche ausgewiesen sind. Geschlossene administrative-territoriale Formationen — eingeschränkte militärische und wissenschaftliche Zonen. Alles andere? Vollständig zugänglich. Wohnungen, Häuser, Reihenhäuser, Gewerbeimmobilien in nicht eingeschränkten Zonen — alles zu den gleichen Bedingungen wie für russische Staatsbürger verfügbar.

Wie viel kostet es, als Ausländer Immobilien in Russland zu kaufen?

Die Einstiegspreise variieren dramatisch je nach Standort. Moskau Stadtdurchschnitt: 3.500 bis 5.000 $/qm. Moskau Premiumviertel: 6.000 bis 15.000 $/qm. St. Petersburg: 1.500 bis 5.000 $/qm. Kasan: 1.000 bis 2.500 $/qm. Die Transaktionskosten sind minimal — Registrierungsgebühr von 4.000 RUB (ca. 45 $, aktualisiert Januar 2025) plus optionale Notargebühren von bis zu 20.000 RUB.

Benötige ich ein russisches Visum, um Immobilien zu kaufen?

Nein. Der Immobilienkauf erfordert kein Visum. Sie können die gesamte Transaktion über eine notariell beglaubigte Vollmacht (доверенность), die bei einem russischen Konsulat ausgestellt wurde, aus der Ferne abwickeln. Physische Anwesenheit ist in jeder Phase des Kaufprozesses optional.

Kann eine Immobilieninvestition für ein russisches Golden Visa qualifizieren?

Ja, aber mit wichtigen Bedingungen. Immobilieninvestitionen qualifizieren sich gemäß dem Föderalen Gesetz Nr. 115-FZ und Regierungserlass Nr. 2573. Nur Neubauten zählen. Die Mindestinvestition hängt vom Standort ab: Moskau erfordert 50 Mio. RUB (ca. 570.000 $), Regionen im Fernen Osten 20 Mio. RUB (ca. 230.000 $), andere Regionen 25 Mio. RUB (ca. 280.000 $). Das Golden Visa gewährt Daueraufenthalt ohne physische Anwesenheitspflicht. Detaillierte Eignungskriterien finden Sie in unserem vollständigen Golden-Visa-Leitfaden.

Welche Steuern zahlen ausländische Immobilieneigentümer in Russland?

Drei Berührungspunkte. Erstens: Registrierungsgebühr beim Kauf — 4.000 RUB (seit Januar 2025). Zweitens: jährliche Grundsteuer von 0,1 bis 2,5 % des Katasterwerts, abhängig vom geschätzten Wert der Immobilie. Drittens: Kapitalertragsteuer beim Verkauf — aber hier ist der Teil, den die meisten Ratgeber falsch darstellen. Seit 2019 zahlen sowohl Steuerinländer ALS AUCH Steuerausländer, die eine Immobilie 5 Jahre oder länger halten, keine Kapitalertragsteuer. Bei Verkäufen vor der Fünf-Jahres-Marke fallen für Steuerausländer 30 % NDFL auf den gesamten Verkaufspreis an.

Können Ausländer eine Hypothek in Russland aufnehmen?

Ja, obwohl die Optionen begrenzt und teuer sind. Sberbank, Alfa-Bank und VTB bieten Hypotheken für Steuerausländer mit Anzahlungsanforderungen von 30 bis 50 % an. Die Zinssätze liegen derzeit bei 17 bis 24 % und spiegeln den Leitzins der Zentralbank von ca. 15 bis 15,5 % wider. Ratenzahlungen von Bauträgern — 30 bis 50 % Anzahlung, Rest über 12 bis 36 Monate, teilweise zinsfrei — sind eine zunehmend beliebte Alternative. Die meisten vermögenden Käufer entscheiden sich für Barkäufe.

Sind russische Immobilien eine sichere Investition für Ausländer?

Immobilientitel in Russland tragen einen staatlich garantierten Schutz durch das EGRN-Registersystem (Föderales Gesetz Nr. 218-FZ). Ausländische Eigentümer genießen gemäß Artikel 62 der Verfassung den gleichen Schutz wie russische Staatsbürger. Russische Gerichte bestätigen durchgehend die Eigentumsrechte ausländischer Staatsangehöriger, die ihr Eigentum ordnungsgemäß über das EGRN registriert haben. Die übliche Risikominimierung — gründliche Due Diligence, EGRN-Überprüfung, Eigentumsversicherung — gilt wie auf jedem internationalen Immobilienmarkt.

Ihre Investitionsentscheidung treffen

Russlands Immobilienmarkt bietet ausländischen Investoren eine Kombination, die nur wenige Jurisdiktionen erreichen: wettbewerbsfähige Preise, einen transparenten Rechtsrahmen und einen direkten Weg vom Immobilieneigentum zum Daueraufenthalt. Der Ablauf für den Immobilienkauf in Russland als Ausländer — von der Dokumentenvorbereitung bis zur Eigentumsregistrierung — folgt einem strukturierten 7-Schritte-Verfahren, das bei fachkundiger Begleitung 4 bis 8 Wochen dauert.

Die entscheidenden Faktoren: Verstehen Sie die Einschränkungen des Bodengesetzbuchs (sie sind eng gefasst), kalkulieren Sie die steuerlichen Auswirkungen ein (sie sind moderat) und entscheiden Sie, ob der Golden-Visa-Weg zu Ihrer breiteren jurisdiktionellen Strategie passt.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Immobilientransaktionen und Einwanderungsanträge unterliegen jurisdiktionsspezifischen Vorschriften, die sich ändern können. Konsultieren Sie einen qualifizierten Einwanderungsanwalt für eine auf Ihre spezifische Situation zugeschnittene Beratung. Die in diesem Leitfaden genannten Steuersätze, Investitionsschwellen und rechtlichen Anforderungen spiegeln die Gesetzgebung mit Stand Mai 2026 wider.

Bereit, Immobilieninvestitionen in Russland zu erkunden? Vereinbaren Sie eine vertrauliche Beratung mit den Einwanderungsanwälten von NovosCivis, um Ihre Eignung für das Golden-Visa-Programm zu prüfen, regionale Investitionsmöglichkeiten zu bewerten und eine persönliche Begleitung durch den Kaufprozess zu erhalten. Für weitere Fragen siehe unser Immobilien-FAQ.