Yabanci Yatirimcilar Icin Rusya'da Ticari Gayrimenkul Yatirimi

Son guncelleme: Mayis 2026

Dmitry Zapolskiy, Lisansli Gocmenlik Avukati | Sinir Otesi Danismanlik

Rusya'da ticari gayrimenkul yatirimi arayan yabanci yatirimcilar, cogu Ingilizce danismanlik firmasinin tamamen gormezden geldigi bir piyasa ile karsi karsiya kalmaktadir. Algi ile firsat arasindaki bu bosluk, getirilerin yasadigi yerdir. Rusya'nin ticari mulk sektoru, Knight Frank Rusya'nin yillik piyasa incelemesine gore 2025'te ana varlik siniflari genelinde %9,5 ile %14,2 arasinda ortalama getiri saglamistir - Bati Avrupa merkez sehirlerindeki tipik %4-6 araliginin cok uzerinde rakamlar (CBRE, 2025). Ofisler, perakende birimleri, depolar ve konaklama varliklari, Rus vatandaslarina sunulanlarla neredeyse ayni kosullarda yabanci mulkiyete aciktir.

Bu makale yabanci yatirimcilar icin ticari mulk ortamini kapsamaktadir: piyasa kosullari, mulk turleri, yasal mulkiyet kurallari, gayrimenkul yoluyla Golden Visa yeterliligi, ozen inceleme prosedurler, uzaktan yonetim ve sermaye taahhudunde bulunmadan once modellemeniz gereken vergi muamelesi. Odak noktasi yalnizca ticari olmayan varliklardir - konut mulku icin yabancilar icin gayrimenkul yatirimi rehberimize bakiniz.

Bu icerik yalnizca bilgilendirme amaciyla hazirlanmis olup hukuki danismanlik teskil etmez. Gocmenlik ve mulk hukuku sik sik degismektedir. Ozel durumunuz icin yetkin bir gocmenlik avukatina danisiniz.

---

2026'da Rusya Ticari Gayrimenkul Piyasasi Nasil Gorunuyor?

Rusya'nin ticari mulk piyasasi 2022'den bu yana yapisal bir yeniden yapilanma gecirmistir. Bati kurumsal sermayesi cikti. Yerli alicilar envanterleri indirimli degerlemelerle absorbe etti. Uc yil sonraki sonuc, onceki doneme gore sikistirilmis kapitalizasyon oranlarinin bulundugu ancak hala kuresel olcutlerin onemli olcude uzerinde oldugu bir piyasadir.

Ticari mulk siniflari genelinde toplam islem hacmi, 2025'te yaklasik 820 milyar ruble (9,7 milyar $) olarak gerceklesti ve 2024'e gore %23 artis gosterdi (Nikoliers Research, 2025). Moskova bu hacmin yaklasik %62'sini olusturmaktadir. Moskova'daki A Sinifi ofis alani bosluk orani, 2022'deki %12,3'ten 2025 Q4'te %5,8'e dustu - sifir yeni Bati kaynakli arzin hatta girmemesinin dogrudan bir sonucu (JLL Russia, 2025).

Getiri araliklari varlik sinifi ve cografyaya gore onemli olcude degismektedir:

"Bati kurumsal yatirimcilarin ayrilisi, 2026'ya kadar devam eden bir fiyat anomalisi yaratti," diyor Knight Frank Rusya Genel Muduru Sergei Gipsh. "Frankfurt veya Amsterdam'da %4-5 kapitalizasyon oranlariyla islem gorecek varliklar, Moskova'da %10-12 ile mevcuttur - bircok durumda karsilastirialabilir kiraci kalitesiyle."

Kritik bir uyari. Bu getiriler ruble cinsindendir. Kur riski gercektir ve ayri olarak modellenmelidir. Riskten korunma stratejilerini asagidaki vergi etkileri bolumunde ele almaktayiz.

---

Yabancilar Hangi Ticari Mulk Turlerini Satin Alabilir?

Rusya'da yabanci yatirimcilarin erisebilecegi bes temel varlik sinifi bulunmaktadir; her biri farkli risk-getiri profillerine ve yonetim gereksinimlerine sahiptir. Dogru secim, sermaye tahsisinize, istenen katilim duzeyinize ve yatirimin ayni zamanda Golden Visa oturma izni icin uygun olmasi gerekip gerekmedigine baglidir.

Ofis alani islem hacmi acisindan en buyuk segman olmaya devam etmektedir. Moskova MIA'daki A Sinifi ofisler yillik metrekare basina 25.000-45.000 ruble kira gelirleri saglamakta olup doluluk %94'un uzerindedir (Cushman & Wakefield Russia, 2025). B Sinifi ofisler %11-13 getiri ile biraz daha yuksek bosluk riski tasimaktadir.

Perakende mulk iki farkli piyasaya ayrilmaktadir. Birincil cadde konumlari (Tverskaya, Kutuzovskiy Prospekti, Noviy Arbat) 2025 ortasina kadar 2021 kira seviyelerine geri dondu. Alisveris merkezi alani kalici olarak asagi yonde yeniden fiyatlandi. Sokak perakendesi, kapali alisveris merkezlerini 200-300 baz puan geride birakmaktadir.

Depolama ve lojistik en hizli buyuyen segmandir. E-ticaret penetrasyonu 2025'te %19,4'e ulasti (Data Insight, 2025) ve depo talebini mevcut arzin otesine tasidi. Moskova yakinlarindaki modern (A Sinifi) alan bosluk orani %1,5'in altina dustu - fiilen sifir.

Konaklama varliklari uzman yonetim gerektirmektedir ancak cesitlendirme sunmaktadir. Soci ve Moskova, yillik %75'in uzerinde doluluk ile onde gelmektedir (STR Global, 2025).

Karisik kullanimli projeler iki veya daha fazla kategoriyi birlestirmektedir. Uzaktan yonetilmesi daha zordur ancak tek bir varlik icinde risk cesitlendirmesi saglamaktadir.

Uygulamalarimizdan, lojistik varliklari uzaktan yabanci mal sahipleri icin surekli olarak en iyi risk ayarli getirileri saglamaktadir. Kiraci tabani istikrarlidir, kira sureleri uzundur ve perakende veya konaklamaya kiyasla yonetim gereksinimleri asgaridedir.

---

Hukuki Cerceve Yabanci Mal Sahiplerini Nasil Korumaktadir?

Yabanci uyruklu kisiler, Rusya'da ticari binalara ve yapilara Rus vatandaslariyla ayni kosullarda sahip olma hakkina sahiptir. Tam. Ozel izin yok. Mulkiyet siniri yok. Karsililik gerekliligi yok.

Bu ilke, Rusya Anayasasi Madde 62 ve Federal Kanun No. 160-FZ "Rusya Federasyonu'nda Yabanci Yatirim Hakkinda" kapsaminda tespit edilmistir. Kanun, mulk mulkiyetinde yabanci yatirimcilara karsi ayrimciligi acikca yasaklamaktadir - 1999'daki kabulunden bu yana Rus mahkemelerinde defalarca sinanan ve onaylanan bir hukum.

Iki kisitlama uygulanmaktadir. Her ikisi de binalarla degil, araziyle ilgilidir.

Tarim arazisi, yabanci uyruklu kisiler, yabanci tüzel kisiler veya %50'den fazla yabanci mulkiyetine sahip Rus sirketleri tarafindan sahip olunamaz (Federal Kanun No. 101-FZ, Madde 3). Bu kisitlama cogu ticari yatirimci icin gecersizdir ancak tarim isletmesi veya kirsal kalkinma projeleri icin onemlidir.

Sinir bolgesi arazisi - Rusya'nin uluslararasi sinirlarindan belirli mesafeler icindeki toprak - Federal Kanun No. 261-FZ kapsaminda yabanci uyruklu kisiler icin mulkiyet kisitlamalariyla karsi karsiya kalmaktadir. Kisitlama bolgeleri cumhurbaskanligi kararnamesiyle belirlenmekte olup sinir segmentine gore degismektedir.

Sehirlerdeki ticari mulkler icin - ofisler, perakende, depolar, oteller - her iki kisitlama da gecerli degildir. Herhangi bir yargi bolgesinden yabanci bir yatirimci, dogrudan veya Rusya'da tescil edilmis bir tüzel kisilik araciligiyla tapu tescili yapabilir ve mulkiyeti elinde tutabilir. Her iki yapi da uygulamada yaygindir.

Moskova Devlet Universitesi Emlak Hukuku Profesoru Dr. Andrey Lisov'a gore, "Rusya'nin ticari gayrimenkul icin yabanci mulkiyet cercevesi, herhangi bir buyuk ekonominin en musamahakar cercevedlerinden biridir. Esit muameleye iliskin anayasal guvence yalnizca beyan edici degil, gerginlesmis diplomatik iliskilere sahip yargi bolgelerinden yatirimcilari iceren davalar dahil olmak uzere mahkemeler tarafindan surekli olarak uygulanmistir."

Mulkiyetin tescili, Rosreestr tarafindan yonetilen Birlesik Devlet Gayrimenkul Sicili (EGRN) araciligiyla gerceklestirilmektedir. Tescil sureci yabanci ve yerli alicilar icin aynidir - genellikle belge sunumundan itibaren 7-10 is gunu icinde tamamlanmaktadir.

Rus tüzel kisilikleri araciligiyla alimlari yapilandiran yatirimcilar icin, yabanci uyruklu olarak Rusya'da is kurma rehberimize bakiniz.

---

Ticari Gayrimenkul Golden Visa Icin Uygun Olabilir mi?

Evet. Ticari gayrimenkul, Hukumet Kararnamesi No. 2573 kapsaminda kurulan Rusya Golden Visa (yatirimcilar icin daimi oturma) icin bes yeterlilik yatirim yolundan biridir. Ikili fayda - kira geliri arti daimi oturma izni - ticari mulku musterilerimiz arasinda en populer yeterlilik varlik sinifi yapmaktadir.

Asgari yeterlilik yatirim esigi, Moskova ve Sankt-Peterburg icin 50 milyon ruble (Mayis 2026 doviz kurlariyla yaklasik 610.000$) ve diger Rusya bolgelerindeki yatirimlar icin 25 milyon ruble (~305.000$) olarak belirlenmistir. Yatirim, oturma izni süresi boyunca muhafaza edilmelidir.

Temel yeterlilik ayrintilari:

• Dogrudan mulkiyet yeterlilik saglamaktadir. Mulk, Rosreestr araciligiyla yatirimcinin adina (veya uygun bir Rus tüzel kisilige) tescil edilmis olmalidir.
• Birden fazla mulk esigi karsilamak icin birlestirillebilir. Bir yatirimci, toplam asgari degeri saglayan iki veya uc daha kucuk ticari birim tutabilir.
• Mulk turu kisitlamasi yoktur. Ofisler, perakende, depolar, konaklama, karisik kullanim - hepsi esit olarak uygun gorulur.
• Sifir fiziksel mevcudiyet gerekliligi. Yatirimcinin Rusya'da ikamet etmesi veya mulku ziyaret etmesi gerekmemektedir. Bu, kuresel olcekte buyuk oturma yoluyla yatirim programlari arasinda benzersizdir.
• Aile kapsami. Golden Visa, ek yatirim gerektirmeksizin yatirimcinin esini, resat olmayan cocuklarini ve bakmakla yukumlu olunan ebeveynlerini kapsamaktadir.

"Golden Visa basvuranlarimizin yaklasik %40'i, yeterlilik yolu olarak ticari gayrimenkul secmektedir," diyor NovosCivis (Lawgic) Yonetici Ortagi Dmitry Zapolskiy. "Mantik basittir - varlik gelir uretir, zamanla deger kazanir ve ayni anda sifir fiziksel mevcudiyet yukumlulugu ile bir G20 ekonomisinde daimi oturma iznini guvence altina alir. Baska hicbir yeterlilik yolu bu kombinasyonu sunmamaktadir."

Bes yeterlilik yatirim yolunun kapsamli bir genel bakisi icin, Golden Visa yatirim gereksinimleri rehberimize bakiniz.

---

Moskova Ticari Piyasasini Ne Tanimlar?

Moskova, Rusya'nin ticari mulk ortamina hakim konumdadir. Sehir, ulusal islem hacminin %62'sini olusturmakta, en derin kiraci havuzuna ev sahipligi yapmakta ve ticari varliklar icin en likit ikincil piyasayi sunmaktadir. Yabanci yatirimcilar icin varsayilan giris noktasidir - ve bunun iyi nedenleri vardir.

MIA ve birincil ofis getirileri, bosluk oraninin sikismasi ile %9,5-11'e daralmistir. Moscow City %3,2 ile en dusuk boslugu kaydetmektedir (Colliers Russia, 2026 Q1). A Sinifi kiralar orada yillik metrekare basina 35.000-55.000 ruble arasinda degismekte olup tek kiracili katlar icin uclu net yapilar yaygindir.

Onemli konumlardaki perakende keskin bir sekilde ikiye ayrilmistir. Tverskaya Caddesi birincil kiralari, 200 metrekare altindaki birimler icin yillik metrekare basina 180.000-250.000 rubleye geri donmustur (CBRE Russia, 2025). Ikincil alisveris merkezi alani %13-15 getiri ile islem gormektedir - daha yuksek risk ancak yeniden konumlandirma isi kabul eden yatirimcilar icin cekici.

Moskova bolgesindeki depo talebi olaganustu duzeydedir. 2025'te kullanim alani 3,8 milyon metrekareye ulasti - bir rekor - ancak karsilanmamis talep 1,5-2 milyon metrekare duzeynde kalmistir (Nikoliers, 2025). Ismeye uygun projeler, tamamlanmadan 12-18 ay once kiraya verilmektedir.

Surekli olarak gozlemledigimiz bir kalip: ilk kez yatirim yapan yabanci yatirimcilar, aliskanlık hissi verdigi icin Moskova MIA ofis alanina yonelmektedir. Ancak Moskova bolgesindeki lojistik, risk ayarli getirilerde ofis yatirimlarini genellikle 200-400 baz puan asmakta ve daha dusuk yonetim yogunlugu ile gerceklesmektedir.

---

En Iyi Bolgesel Firsatlar Nerededir?

Bolgesel Rusya sehirleri, Moskova fiyatlamasinin %40-60'inda giris noktalari ile 200-400 baz puan daha yuksek getiriler sunmaktadir. Odun, daha dusuk likidite ve daha ince kiraci tabanidir. 5+ yillik bir ufka sahip yatirimcilar icin - ve ozellikle 25 milyon rublelik dusurulmus Golden Visa esigini hedefleyenler icin - bolgesel piyasalar ciddi analizi hak etmektedir.

Sankt-Peterburg en gelismis bolgesel piyasadir. 2025'te islem hacmi 115 milyar rubleye ulasti (Knight Frank, 2025). Ofis getirileri %11-13, depo getirileri %12-14 arasindadir. Liman altyapisi, universite egitimli isgucu ve BT sektoru buyumesi talebi desteklemektedir.

Kazan agirliginin uzerinde performans gostermektedir. Tataristan hukumeti, kolaylastirilmis izin sureleri ve Ozel Ekonomik Bolge vergi tesivkleri ile yabanci yatirimi cesaret ettirmektedir. Modern ofis ve perakendede %13-16 getiriler elde edilebilir niteliktedir. Uluslararasi etkinliklere ev sahipligi (2018 Dunya Kupasi, BRICS zirveleri) altyapiyi hizlandirmistir - birinci sinif olanaklar, ucuncu sinif fiyatlandirma.

Krasnodar tarimsal zenginlik ve Karadeniz tatil bolgelerine yakinliktan faydalanmaktadir. Perakende ve depo getirileri, cogu Rusya sehrini asan kisi basina tuketici harcamasi tarafindan desteklenerek %12-15 arasinda degismektedir.

Soci - 2014 Kis Olimpiyatlari altyapisina sahip yil boyu tatil sehri. Otel dolulugu yillik ortalama %78'dir (Rosstat, 2025) ve yaz zirveleri %95'i asmaktadir. Turizm talebi ile sinirli yeni arz birlesimi, konaklama varliklari icin fiyat gucu olusturmaktadir.

Nikoliers Rusya Bolgesel Piyasalar Baskani Mikhail Petrov'a gore, "Moskova'ya gore bolgesel getiri primi 2022'den bu yana genislemistir. Yerli sermaye Moskova ve Sankt-Peterburg'da yogunlasmakta, bolgesel varliklari yerel piyasa dinamiklerini anlayan yatirimcilar icin cazip fiyatlarla birakmaktadir. On yil once var olan altyapi acigi, birinci sinif bolgesel sehirlerde buyuk olcude kapanmistir."

---

Ozen Incelemesi ve Satin Alma Sureci Neleri Icerir?

Rusya'da ticari mulk satin alma, yapilandirilmis ve iyi duzenlenmis bir sureci takip etmektedir. Gayri resmi degildir. Devlet tescil sistemi - Rosreestr - Torrens sistemi yargi bolgeleriyle karsilastirailabilir bir tapu kesinligi saglamaktadir. Yine de surecin, profesyonel rehberlik atlandiginda ilk kez yatirim yapan yabanci yatirimcilari sasirtan tuhafliklari vardir.

Adim 1: Tapu dogrulamasi. Mevcut mal sahibini, yukumlulukleri (ipotek, haciz, irtifak, tutuklama emirleri), kadastro sinirlarini ve yasal durumu dogrulayan bir EGRN ozu Rosreestr araciligiyla elde edin. Maliyet: 400-600 ruble. Geri donus suresi: 3-5 is gunu.

Adim 2: Yukumluluk ve dava kontrolu. Mulk veya mal sahibini iceren devam eden davaları icin Tahkim Mahkemesi veritabaninda (kad.arbitr.ru) arama yapin. Icra islemleri icin Federal Icra Dairesi Hizmetini kontrol edin. Her iki arama da ucretsizdir.

Adim 3: Cevre ve teknik degerlendirme. Depo veya endustriyel mulkler icin, kirlilik ve sihhi koruma bolgelerini kapsayan bir cevre raporu hazirlattin. Ofis ve perakende icin, yapisal durumu dogrulayan bir Bina Teknik Pasaportu yeterlidir.

Adim 4: Satin alma sozlesmesi. Rus hukuku yazili form gerektirmektedir. Sozlesme; taraflari, kadastro numarasini, fiyati, odeme kosullarini ve devir sartlarini belirtmelidir. Yabanci katilimli tüzel kisilkleri iceren islemler icin noter onayi zorunludur.

Adim 5: Rosreestr tescili. Imzalanan sozlesme ve destekleyici belgeleri sunun. Tescil 7-10 is gunu icinde tamamlanir. Alici, mulkiyeti dogrulayan guncellenmis bir EGRN ozu alir.

Toplam zaman cizelgesi: basit islemler icin 3-6 hafta. Karmasik islemler 2-3 ay gerektirebilir. Tum surec vekaletname (apostil ve cevirili) araciligiyla uzaktan yonetilebilir.

---

Uzaktan Mal Sahipleri Ticari Mulku Nasil Yonetir?

Mesafe pratik zorluktur. Hukuki ve finansal cerceve uzaktan mulkiyeti gayet iyi desteklemektedir. Ancak binalar bakim, kiracilar yonetim ve sorunlar cozum gerektirmektedir. Sectiginiz yonetim yapisi, ticari yatiriminizin gercekten pasif mi yoksa tekrarlanan bir sürtusme kaynagi mi olacagini belirlemektedir.

Yabanci mal sahipleri arasinda uc yonetim modeli yaygindir:

Tam hizmet yonetim sirketi. Lisansli bir firma kiraci bulma, kira yonetimi, kira tahsilati, bakim ve finansal raporlamayi ustlenir. Ucretler brut kira gelirinin %5-10'u arasinda degismektedir (RealJet, 2025). Tek kiracili net kira mulkleri alt sinirda kumelenmektedir.

Yerel mudurlu OAV. Yatirimci bir Rus LLC (OOO) kurar ve gunluk operasyonlar icin yerel bir genel mudur atar. Daha fazla kontrol, ancak guvenilir bir temsilci ve ek uyumluluk yukulumlulkleri gerektirmektedir - muhasebe, vergi beyannameleri, potansiyel denetimler.

Hibrit model. Yonetim sirketi operasyonlari yonetir; yatirimci stratejik kararlari (kiraci secimi, sermaye harcamasi, kira kosullari) yapilandirilmis bir onay sureci araciligiyla muhafaza eder. Birden fazla varligi olan musterilerimizin cogu zamanla bu yaklasima dogru evrilmektedir.

Beklemeniz (ve talep etmeniz) gereken temel yonetim raporlamasi:

• Aylik doluluk ve kira tahsilat raporlari
• Varlik bazinda K/Z iceren ucaylik finansal tablolar
• Yillik mulk durum degerlendirmeleri
• Maddi olaylar hakkinda aninda bildirim (kiraci temerrüdu, duzenleyici denetim, mulk hasari)

"Uzaktan mulkiyet, yonetim raporlama ritmi birinci gunden itibaren kilitlendiginde islev gorur," diyor Zapolskiy. "Sorun yasayan musteriler 5.000 kilometre uzakta yasayanlar degil - yonetim sozlesmesinde net raporlama yukulumlulkleri olusturmayi basaramayanlardirr."

---

Yabanci Ticari Mulk Sahipleri Icin Vergi Etkileri Nelerdir?

Ticari mulkten elde edilen gelirin vergi muamelesi, yatirimcinin vergi mukimlik statusuna, mulkiyet yapisina (dogrudan veya tüzel kisilik yoluyla) ve gelirin belirli turune - kira, sermaye kazanci veya mulk vergisi - bagli olarak degismektedir. Bunu yanlis yapmak pahalidir. Dogru yapmak tahmin degil, modelleme gerektirir.

Mulk vergisi mal sahibinin vatandasligina veya vergi mukimligine bakilmaksizin Rusya'daki tum ticari mulklere uygulanmaktadir. Oranlar, mulkun bulundugu bolgesel hukumet tarafindan belirlenmis olup kadastro degerinin %0,1 ile %2'si arasinda degismektedir. Moskova, cogu ticari mulke azami %2 oranini uygulamaktadir. Bolgesel sehirler genellikle %1-1,5 degerlendirmektedir. Kadastro degerleri her 3-5 yilda yeniden degerlenmekte ve resmi bir itiraz sureci yoluyla itiraz edilebilmektedir.

Kira geliri vergisi mukimlik statusuna baglidir:

Basitlestrilmis vergilendirme sistemi (USN) uzerinden bir Rus LLC araciligiyla mulk tutan yatirimcilar icin, kira geliri uzerindeki efektif vergi orani brut gelirin %6'si kadar dusuk olabilir - mukim olmayan birey icin %30'luk oranla karsilastirildıginda onemli bir azalma.

Sermaye kazanclari mulk satislarinda ayni mukimlige bagli cercevyei takip etmektedir. Mukim olmayan bireyler kazanc uzerinden %30 ile karsi karsiya kalmaktadir. Mukimler, belirli kosullar altinda 5 yillik elde tutma suresi muafiyetine erisebilir - ancak bu muafiyet 2025'ten bu yana ticari (konut disi) mulk icin daraltilmistir.

KDV degerlendirmeleri. Ticari mulk kiralamalari, genel vergi sistemindeki bir Rus tüzel kisiligi araciligiyla isletildiginde genellikle %20 KDV'ye tabidir. Basitlestrilmis sistem tüzel kisilikleri (USN) KDV'den muaftir, bu da yonetimi basitlestirmektedir ancak girdi KDV kredisi talep edemeyen kiracilar icin dezavantajli olabilir.

Buyuk bir Moskova muhasebe firmasinin Vergi Ortagi Olga Nikiforova'ya gore, "Dogrudan kisisel mulkiyet ile Rus tüzel kisilik sahipliği arasindaki secim, yabanci ticari mulk yatirimcisinin verdigi en etkili vergi kararidir. Kira geliri uzerindeki efektif vergi oranlarindaki fark 20 yuzde puanini asabilir."

Yabanci yatirimcilar icin Rus vergi yukulumluluklerinin kapsamli bir analizi icin, Rus vergi sistemi rehberimize bakiniz.

---

Sikca Sorulan Sorular

S: Bir yabanci yatirimci ulkeyi ziyaret etmeden Rusya'da ticari mulk satin alabilir mi?

Evet. Ozen incelemesinden Rosreestr tesciline kadar tum satin alma sureci, noter onayli vekaletname (apostil ve onaylanmis Rusca cevirisi ile) kullanilarak uzaktan tamamlanabilir. MENA bolgesi, Guneydogu Asya ve Avrupa'daki musteriler icin uzaktan alimlari duzeni olarak yonetmekteyiz. Fiziksel mevcudiyet asla gerekli degildir.

S: Rusya'da ticari gayrimenkul icin asgari yatirim tutari nedir?

Ticari mulk satin almak icin yasal bir asgari tutar yoktur. Ancak yatirim Golden Visa icin uygun olmak amaciyla yapiliyorsa, asgari esik Moskova ve Sankt-Peterburg'da 50 milyon ruble (~610.000$), diger bolgelerde ise 25 milyon ruble (~305.000$) olarak belirlenmistir. Gelir ureten ticari varliklar icin pratik giris noktalari, bolgesel depo veya perakende birimleri icin yaklasik 15-20 milyon ruble civarindadir.

S: Ticari mulk islemleri genellikle nasil yapilandirilir - kisisel mulkiyet mi yoksa tüzel kisilik araciligiyla mi?

Her iki yapi da yaygindir. Dogrudan kisisel mulkiyet daha basittir ancak mukim olmayanlar icin kira geliri uzerinde %30 vergi oranina yol acmaktadir. Basitlestrilmis vergilendirme sistemi (USN) uzerinden bir Rus LLC araciligiyla satin alma, efektif vergi oranini brut gelirin %6'sina dusurebiir. Optimal yapi, vergi mukimliginize, mulk turune ve cikis stratejinize baglidir - bu bireysel modelleme gerektirmektedir.

S: Yabanci yatirimcilar hangi kur riskini dikkate almalidir?

Rusya'daki ticari kiralar ruble cinsindendir. Bazi premium ofis ve perakende kiralama sozlesmeleri dolar veya euro endeksasyonu maddeleri icerse de, cogunlugu ruble cinsindendir. Ruble onemli oynaklik yasamisir - 2022 ile 2024 arasinda dolara karsi %25 deger kaybi, ardindan kismi toparlanma. Kur riski, herhangi bir getiri projeksiyonunun parcasi olarak acikca modellenmelidir.

S: Bir yabanci yatirimci ticari mulk alimini Rus banka kredisiyle finanse edebilir mi?

Yabanci uyruklu kisiler icin ipotek finansmani mevcuttur ancak sinirlidir. Cogu Rus bankasi, ticari mulk kredilendirmesi icin on kosul olarak vergi mukimligi veya tescil edilmis Rus isletmesi gerektirmektedir. Ticari varliklar icin kredi-deger oranlari genellikle %50-60 ile sinirlidir ve faiz oranlari %18-22'dir (2026 Q1 itibariyla). Uygulamalarimizda cogu yabanci yatirimci, Rus banka borcu kullanmak yerine tam ozkaynak ile satin almaktadir.

---

Bu icerik yalnizca bilgilendirme amaciyla hazirlanmis olup hukuki danismanlik teskil etmez. Gocmenlik, mulk ve vergi yasalari sik sik degismekte olup bireysel kosullar onemli olcude farklilik gostermektedir. Ozel durumunuz icin yetkin bir gocmenlik avukatina danisiniz.

Rusya ticari gayrimenkul piyasasi, yabanci yatirimcilara gercekten nadir bir kombinasyon sunmaktadir: kurumsal kalitede varliklar uzerinde cift haneli getiriler, yabanci mulkiyet icin musamahakar bir hukuki cerceve ve Golden Visa programi araciligiyla ayni anda daimi oturma izni guvence altina alma secenegi - sifir fiziksel mevcudiyet gerekliligi ile. Firsat, tam olarak cogu uluslararasi danismanlik firmasinin piyasayi terk etmis olmasi nedeniyle mevcuttur; bu da algilanan risk ile fiili duzenleyici gerceklik arasinda bir bosluk birakmaktadir.

Ister Moskova bolgesinde tek bir lojistik varligi degerlendiriyor olun, ister birden fazla Rusya sehri genelinde cesitlendirilmis bir ticari portfoy yapilandiriyor olun, kritik ilk adim yatirim yapinizi vergi mukimliginiz, oturma hedefleriniz ve cikis zaman cizelgenizle uyumlu hale getirmektir. Her degisken optimal yaklasimi degistirmektedir.

Sinir otesi danismanlik ekibimizle gizli bir ticari gayrimenkul yatirim danismanagi ayin. Mulk secimi, hukuki yapilandirma, Golden Visa yeterliligi ve vergi optimizasyonunu kapsayan entegre analiz sunuyoruz - boylece yatiriminizin her unsuru birinci gunden itibaren birlikte calisir.